Reforma tributária: a janela de 2028 que define a margem do seu loteamento
Loteamento com registro efetivado até 2029 pode optar por recolher 3,65% da receita bruta, sem crédito. Fora dessa janela, vale o regime geral com alíquota reduzida em 50% e redutor social de R$ 30 mil por lote.
A Lei Complementar 214/2025, alterada pela LC 227/2026, tratou o parcelamento do solo em um regime específico de IBS e CBS. Para quem lotea, a decisão prática se resume a uma escolha com prazo: entrar no regime de transição ou ficar no regime geral.
As duas rotas
- Transição: loteamento com registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher 3,65% sobre a receita bruta, em caráter definitivo, sem direito a crédito e sem redutores.
- Regime geral: alíquota de IBS/CBS reduzida em 50%, com direito a crédito sobre insumos e redutor social de R$ 30 mil por lote residencial.
Nos dois casos o tributo é devido a cada pagamento recebido — regime de caixa, e não na alienação — e a apuração é individualizada por empreendimento, com escrituração própria.
Por que a conta muda de projeto para projeto
O regime geral só compensa quando há crédito relevante a aproveitar: terra, terraplenagem, drenagem, pavimentação, redes e projetos. Empreendimento com muito custo tributado tende a se beneficiar do crédito; empreendimento com custo baixo e receita longa pode preferir a alíquota fixa. Como a opção é irretratável, errar a escolha compromete a margem de todo o projeto.
2026 é ano de teste, mas não de descuido
O impacto financeiro deste ano é praticamente neutro: as apurações têm caráter informativo. As obrigações acessórias, porém, passaram a ser exigidas com rigor, com penalidade prevista de 1% do valor da operação por erro ou omissão. Vale rodar os dois cenários com a contabilidade agora, enquanto a janela está aberta.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação tributária para o seu caso concreto.